不動産で資産運用
不動産による資産運用とは不動産を購入して、それを売却することで、値上がり益を狙うものと、不動産を保有して、そこからの安定した賃貸収入の獲得を目指すものの二種類に分けることができます。前者は、例えば、将来値上がりが期待できそうな土地を購入して、数年後に土地の価格が上昇したところで転売して、売却益を獲得する、あるいは土地を購入して建物を建てることで付加価値を上げて売却するという運用です。後者は、マンションやオフィスビルを購入あるいは建設して、そこから継続的に毎月のテナント料や賃貸料を獲得するというものです。上記のような不動産運用は、投資家が不動産を直接購入するタイプの運用ですが、このような不動産投資にはかなりの資金が必要となります。しかし、最近では、J-REITや匿名組合を利用したファンドのように、これらの投資に必要な金額を小口化して投資家に販売し、多くの投資家から資金を集め、それを一つにまとめて不動産に投資し、そこから得られた収益を投資金額によって分配する方式の不動産運用も増えています。上場不動産投資信託を主な投資対象とする証券投資信託を一般に不動産投信型投信、あるいは不動産投信ファンドと呼びます。上場不動産投資信託を英語でREIT(Real Estate Investment Trust：リート)と呼ぶことから、REIT（リート）ファンドと呼ばれることもあります。不動産投信ファンドは、2003年7月に投資信託協会が運用ルールを変更したことによりREITを組み入れたファンド・オブ・ファンズの設定が可能となったことで誕生した比較的新しいタイプの投資信託です。投資対象とする上場不動産投資信託は、日本の不動産投資信託だけでなく、米国や豪州などの不動産投資信託などがあり、対象国はファンドにより異なります。設立形態としては、国内投信だけでなく、外国籍投資信託もあります。日本の上場不動産投資信託への投資には最低でも50万円程度の資金が必要ですし、個人投資家が海外のREITを直接購入するのはとても困難ですが、不動産投資型投信であれば、1口1万円程度からの投資が可能であり、比較的安定した分配金を獲得できる、株式や債券などの伝統的資産のパフォーマンスとの相関が低く分散投資効果が期待できるといった魅力があります。身近な不動産運用の一つにJ-REITが挙げられます。J-REITは、日本の証券取引所に上場している不動産投資信託（REIT=Real Estate Investment Trust）のことで、日本版不動産投資信託とも呼ばれています。一般の投資信託が株式や債券などの有価証券を投資対象とするのに対して、J-REITは、日本国内の不動産を投資対象としています。また、証券取引所に上場しており、株式と同じように証券取引所の取引時間内であれば、いつでも売買できることが特徴です。J-REITが投資対象とする不動産は、オフィスビル、賃貸用マンション、ホテルやリゾート施設、商業施設、流通施設など多岐にわたっており、実際の組入資産はファンドにより異なります。また、投資対象とする地域も、日本国内全体であるファンドもあれば、九州、東京など、特定の地域に的を絞って投資するファンドもあります。J-REITと不動産投資型投信は、両者とも投資信託であり、どちらを利用しても間接的に不動産に投資することが可能ですが、税金の取り扱いは異なります。J-REITでは、期中に発生した収益分配金に10％（平成20年3月31日まで）の税金がかかり、源泉徴収されます。売買益については10％（平成19年12月31日まで）の税金がかかります。特定口座を利用して「源泉徴収あり」を選択している投資家の場合は、確定申告は不要です。また、株式などとの損益通算が可能であり、確定申告することで3年間の繰越控除が可能です。一方、不動産投資型投信は株式投資信託に分類されており、期中分配金、解約・償還益については10％（平成20年3月31日まで）課税され、源泉徴収されます。また、解約・償還損は、株式等の売買益や公募株式投資信託の買取請求による利益と損益通算できます。ただし、解約請求による利益とは通算はできません。（販売会社によっては、買取請求による換金に応じることができないところがあります。）解約・償還損や買取請求による損失については、確定申告により3年間の繰越控除が可能です。上記は、2006年10月現在のものです。以後、税制改正により変更される場合があります。外為FXで利益が出た場合は当然税金を支払わなければなりません。ここでは外為FXの税金についてのガイドラインのみをご紹介いたします。詳しくは各FX会社や税務署、司法書士の先生などに個別にご確認ください。FXの利益＝雑所得。FX取引の利益は、為替差益もスワップポイント（金利）も雑所得となります。雑所得が２０万円以下の場合は、確定申告をしなくてもOKです。雑所得はFXだけの利益では有りませんので、FXの利益と他の雑所得の合計金額が20万円以下の場合は、申告が不要で税金も支払う必要はありません。ではFXの利益が20万円以上出てしまった人の税金はいくら掛かるのでしょうか？その答えは、年収やその他収入などの条件が絡んできますので一概にはいえませんが、おおよそ利益の15％〜50％が課税となります。つまり、源泉徴収票の課税所得とＦＸの利益を併せた金額で税率が決まるということです。ちなみに、くりっく365の場合は税制優遇されており、申告分離課税ということで利益の20％が税金となります。（通常のFX取引は総合課税）といいます。 くりっく365では「税制優遇されている」ということがセールスポイントのひとつとなっておりますが、取引に制限が有りますので、どちらが良いということではありません。どの金融商品にも言えることですが、資産運用にはリスクが発生します。それと同様に、外国為替証拠金取引（FX取引）にも様々なリスクが存在します。FX取引に付随する主なリスクとして挙げられるのは、１：取引価格が常に変動するリスク、２：システムの不具合によるリスク、３：保有している通貨の国のカントリーリスク、４：取扱会社の信用リスク、５：情報の不完全性などです。個々に解説しますと、１：取引価格が常に変動するリスク。為替レートが毎日ニュースで報道されていることからも分かるとおり、取引価格は常に動き続ける、不安定なものです。上がる可能性をはらんでいると同時に、下がる可能性も同程度持っています。その変動が他の金融商品と比べて急激になることが多いのです。２：システムの不具合によるリスク。「常に変動する」ということは「買い時・売り時にとどまっている時間が短い」ということにもなります。ネットでの取引の場合、回線の不具合やパソコンの調子で、その一瞬を逃してしまうこともあります。３：保有している通貨の国のカントリーリスク。外貨に関する金融商品（外貨預金、外貨ＭＭＦなど）にも言えることですが、通貨に対する信頼はその通貨を発行している国への信頼が基盤です。テロや災害、政変、スキャンダルなど、国への信頼が揺らぐ事件に、為替レートは敏感に反応します。４：取扱会社の信用リスク。取引会社が倒産するリスクもゼロではありません。また、ごく一部の取扱会社によって詐欺的な事件も発生し、新聞紙上を賑わしていたのも事実です。「外貨証拠金取引はリスクが高い、うさんくさいもの」というイメージを持っている方も少なくありません。金融庁では、2005年7月に「金融先物取引法」を改正し、悪質な取扱会社の締め出しに乗り出しましたが、金融庁のホームページなどで取引会社の信用度を確認しましょう。５：情報の不完全性。３にも通じますが、うわさ程度の憶測でも敏感に為替ワラントが反応することがあります。その点を見極めるため、情報源を常に意識しましょう。外為FXは基本24時間営業ですが365日年中無休では有りません。通常は、月曜日の朝7時から土曜日の朝7時までが一般的となっております。デイトレーダーならまだしも、一般の会社員など働いている方はパソコンの前に1日中いられませんよね。では取引を行うのはいつにすればよいのでしょうか？それはマーケットが動く時間にあわせて取引を行うのがベストであると考えます。日本マーケット：朝9時。欧米マーケット：昼15時。米国マーケット：夜22時。各マーケットで取引が開始されてから１〜2時間が値動きしやすいといわれております。そして当然ですが、日本よりも欧米や米国での取引のほうが取引量が大きいので、昼間働いている方は米国マーケットを軸とした取引をおすすめいたします。仕事から帰ってきてご飯を食べ、お風呂に入り少し落ち着いたときに相場をチェックして夜の12時くらいまで取引を行う。ちょっと面倒だなと思う人でも、夜の22時にパソコンや携帯電話でちょっとだけ相場を確認するくらいであれば、それほど苦痛にはならないと思います。株式取引と比べても、夜にマーケットが動いているので気がついたら・・・ということは少ないと思います。 ただし、だからといってずーっとパソコンの前にいると必ず寝不足になります（笑） 重要なのは、売買してポジションを持っている（通貨を保有している）場合には、損切りと利益確定の注文を自動で入れておくことです。年に数回は相場が大きく動くことがありますので、予想と逆に相場が動いても損失を最低限に食い止めることはFX取引の必須事項ですので忘れずに。